Net Faaliyet Gelirleri Nedir?
Gayrimenkul yatırımlarında net işletme geliri, işletme giderlerini ve boşluk kayıplarını çıkardıktan sonra yatırım amaçlı gayrimenkullerden elde edilen gelirdir. Gayrimenkul yatırımcıları, mülkün iyi bir yatırım olup olmadığını belirlemek için mülkün net işletme gelirine bakar.
Ayrıca, nakit akışlarını artırmak için kira yükseltmeleri gerekip gerekmediğini belirlemeye yardımcı olmak için halihazırda sahip oldukları bir mülkün NOI'sini de analiz ederler. Başlık oranının aksine, “iyi” bir NOI yoktur. Bunun yerine, yatırımcılar NOI'leri mülkler arasında karşılaştırabilir ve mevcut NOI'ı harcamalarının çok yüksek, kiraların çok düşük olup olmadığını veya konut kredisi ödemelerini ekledikten sonra uygun olmadıklarını görmek için kullanabilirler.
Net faaliyet geliri, genellikle yıllık olarak hesaplanmaktadır. Yani, aylık gelir ve giderlerinizin ne olduğunu biliyorsanız, yıllık toplamınızı elde etmek için sadece on iki ile çarpın. NOI’nin, kapsayıcı oranı, yatırım getirisi, karşılaştırılabilir mülk kira geliri ve nakit akışı gibi diğer değerlendirme araçlarına ek olarak kullanılması gerektiğini unutmayın. Yatırım amaçlı gayrimenkulün genel mali durumunu en iyi şekilde anlamak için NOI ve diğer araçlardan birini kullanmanızı öneririz.
Net Faaliyet Geliri Nasıl Hesaplanır?
Gayrimenkul yatırımlarınız için net işletme geliri (NOI), genel olarak kabul edilen net işletme geliri formülü olan potansiyel kira geliri artı ek mülkle ilgili ek gelirler eksi boşluk kayıpları eksi toplam işletme giderlerini kullanarak hesaplayabilirsiniz.
Net işletme geliri formülünün, kimin hesapladığına bağlı olarak değişebileceğini unutmayın.
Örneğin, çoğu yatırımcı potansiyel kira geliri ve diğer gelirleri ayırır, ancak bazen bunları bir arada göreceksiniz. Ne olursa olsun, genel olarak kabul edilen net faaliyet geliri formülü, potansiyel kira geliri artı ek mülkle ilgili gelirler eksi boşalma kayıpları eksi toplam faaliyet giderleridir.
Bir NOI hesaplayıcısı kullanmak çok daha kolay olacaktır, bu nedenle ücretsiz net işletme geliri hesaplayıcımıza göz atın.
Net Faaliyet Gelir Formülü
Net işletme geliri formülü:
NOI = Kira Geliri + Diğer Gelirler - Boşluk Kayıpları - Toplam Faaliyet Giderleri
Bir mülkün net işletme gelirini bulmak için, potansiyel kira geliri ve ürettiği diğer gelirleri bilmeniz gerekir. Ayrıca, kiracıların kira ödemeyeceği boş birimlerden veya birimlerden kaynaklanan boşluk kayıplarını da hesaba katmanız gerekir. Son olarak, tüm işletme giderlerinizi eklemeniz gerekir. Tüm bu sayılara sahip olduğunuzda, bir yatırım amaçlı gayrimenkulün net işletme gelirini hesaplayabilirsiniz.
Net işletme gelirinizi bulmak için, genellikle:
1. Yatırım Amaçlı Gayrimenkulün Potansiyel Kira Geliri
Potansiyel kira geliri (PRI), her bir konut veya ticari kiralama koşulları altında, mülkün yüzde 100 doluluk olduğu varsayımıyla birleştirilmiş toplam kiradır. Eğer mülk tam olarak işgal edilmemişse, PRI miktarı, kiralamalar ve karşılaştırılabilir mülklerin şartlarına göre kira piyasası analizine dayanmaktadır.
2. Yatırım Amaçlı Gayrimenkullerdeki Boşalma Kayıpları
Boşluk zararları, mülkü açan kiracılar ve / veya kira ödemelerini geciktiren kiracılardan kaynaklanan gelir kaybını temsil eder. Boşluk faktörü, cari kiralama sürelerinin dolmasına bağlı olarak hesaplanabilir. Bir mülkün NOI'sini hesaplamak amacıyla, karşılaştırılabilir mülk boşlukları kullanan piyasa kaynaklı rakamlar da kullanılabilir.
Boşluk kayıplarını hesaplamak için, o birimin ne için kiralayabileceğine bakın ve yılın boş olduğu yıllar boyunca çoğaltın. Örneğin, diğer benzer birimler ayda 2.000 ABD doları kiralarsa ve boş ünite üç ay boyunca boş olsaydı, 2.000 ABD Dolarını 3 ile çarpıp 6.000 ABD Dolarını alırsınız; bu da mülkün yıllık boşluğu kaybı olur.
3. Yatırım Amaçlı Gayrimenkullerden Diğer Gelirler
Bir mülkün gelir elde etmesinin birçok farklı yolu olduğundan, emlak yatırımcılarının aylık kiraya ek olarak tüm olası gelirleri hesaplamalarına dahil etmesi gerekir. Bu diğer gelirler arasında, bunlarla sınırlı olmamak üzere, tesis kiralama gelirlerinin yanı sıra otomatik satış makinelerinden elde edilen gelirler, çamaşırhane hizmetlerinden elde edilen gelirler, otopark ücretlerinden elde edilen gelirler, pano / tabela ücretleri ve diğer ilgili hizmet ücretleri de yer alır.
4. Yatırım Amaçlı Gayrimenkullerde Toplam Faaliyet Giderleri
Toplam faaliyet giderleri, yatırım amaçlı gayrimenkulün işletilmesi ve sürdürülmesi ile ilgili tüm gerekli harcamaları içerir. Toplam işletme giderlerini almak için, emlak vergileri, bakım ve yönetim ücretleri gibi tüm işletme giderlerini eklemeniz yeterlidir.
Spesifik olarak, işletme giderleri tipik olarak aşağıdakileri içerir:
- Emlak vergileri: Bunlar, mülkün bulunduğu alandaki yönetim otoritesi tarafından değerlendirilir ve konum, mülk değeri ve büyüklüğüne göre değişir.
- Kiralık Gayrimenkul Sigortası: Bu, mülkünüzün gelir kaybından, zarar görmesinden ve hava şartlarına bağlı hasar gibi tehlikelerden korunmasına yardımcı olur. 200.000 dolarlık bir kiralık mülk için ortalama politika, yılda 1.473 ila 1.596 dolar arasında değişmektedir.
- Mülk Yönetimi Ücretleri: Bu ücretler bir mülk yöneticisi veya yönetim şirketi tarafından tahsil edilir ve bir yatırım amaçlı gayrimenkul için toplanan aylık brüt kiralamanın yüzde 8'inden, tatil amaçlı kiralık bir mülk için brüt kiralamanın yüzde 25'ine kadar değişebilir.
- Bakım ve Onarım: Bunlar arasında, haşere kontrolü, boyama ve çim bakımı gibi mülkün korunmasını sağlayacak şeyler ve gerekli tüm onarımlar bulunmaktadır. Bakımla ilgili harcamalar için yıllık emlak değerinin yaklaşık yüzde 1'ini ödemeyi bekleyin.
- Çeşitli masraflar: Bunlar, yasal ücretler, pazarlama ve reklam harcamaları ve başka bir kategoriye girmeyen mülkü işletmek için gereken her şeyi içerebilir.
NOI’de Harcanmayan Giderler
Net işletme gelirinin hesaplanmasında borç servisi, amortisman, kiralama komisyonları, kiracı iyileştirmeleri, aşınma ve yıpranma onarımları, gelir vergileri ve ipotek faiz giderlerinin dahil edilmediğine dikkat etmek önemlidir. Bunun nedeni NOI'nin mülkiyete özgü olması ve yatırımcıya / borçluya özgü diğer masrafları içermemesidir.
Net Faaliyet Gelirleri Ne Zaman Kullanılmalı
Bir satın alma işleminden önce, bir yatırımcı NOI'ı bir mülkün değerini değerlendirmek için kullanabilir ve daha bilinçli bir yatırım kararı vermelerine yardımcı olabilir. Satın alma işleminden sonra, NOI işletme nakit akışının bir ölçüsü olarak kullanılabilir.
Bir yatırım amaçlı gayrimenkulü finanse eden borç verenler, mülkün net işletme gelirini bilmekle de ilgilenmektedirler. Bunun nedeni, NOI'nin bazen emlak yatırımcıları için ticari bir kredinin onaylanmasında karar verici faktörlerden biri olarak kullanılmasıdır. Borç verenler bir mülkün net işletme gelirine bakacak ve ardından mal sahibinin ipotek ödemelerini ödemeye yetecek kadar nakit akışı olup olmayacağını değerlendirecektir. Borç verenler bunu ciddiye alırlar çünkü borçlunun krediyi geri ödemeyi karşılayabileceğinden emin olmak isterler.
“NOI, çok aileli varlıklar üzerindeki ticari kredi verenler için özellikle önemlidir, çünkü riskleri, söz konusu mülkün NOI'sine dayanarak değerlendirilir. Çok aileli birimlerde Fannie Mae gibi borç verenler, borçlunun / yatırımcının kredi riskini ve geçmişini değerlendirmek yerine mülkün ilk değerini değerlendirirken NOI metrik değerini kullanırlar. ”- Veena Jetti, Kurucu Ortak, Enzo Multifamily
NOI İçeren Hesaplamalar
NOI, emlak yatırımcılarının kullandığı pek çok hesaplama ve formülde kullanılmaktadır. Yatırımcılar tarafından bir yatırım amaçlı gayrimenkulün işletme giderleri ödendikten sonra nakit üretme kabiliyetini değerlendirmek için kullanılır.
NOI'ye dayanan hesaplamalardan bazıları şunlardır:
- Kap oranı: Bir mülkün potansiyel getiri oranını gösterir; kap oranı formülü NOI / Gayrimenkul Değeri x 100.
- YG: Bu, bir yatırım amaçlı gayrimenkulde elde ettiğiniz yüzde olarak ifade edilen getiridir; Yatırım Getirisi formülü Yıllık Getiri / Toplam yatırımdır (ve yıllık getiri NOI).
- Borç Teminat Oranı: Borç verenler tarafından bir mülkün gelirinin hesaplanmasından sonra işletme giderlerini ve borç ödemelerini karşılayıp karşılamadığını görmek için kullanılır. NOI.
- Yatırımın Nakit Geri Dönüşü: Bir mülke yatırdığınız nakit tutarını, aldığınız nakit miktarına kıyasla, NOI.
Gayrimenkulde Net Faaliyet Gelirinin Ne Zaman Kullanılacağına Örnekler
Net işletme geliri formülü hem gayrimenkul yatırımcıları hem de borç verenler tarafından kullanılmaktadır. Her biri bir anlaşmayı değerlendirmek ve mantıklı olup olmadığını görmek istiyor. İki örneğe bakalım: biri yatırımcının mülk alıp almayacağını belirlemek için NOI kullandığı ve bir borç verenin yatırım amaçlı gayrimenkul alımı için para ödeyip ödeyemeyecekleri konusunda karar vermek için NOI formülünü kullandığı bir örnek.
Net işletme geliri formülü olduğunu unutmayın: NOI = Potansiyel Kira Geliri + Diğer Gelirler - Boşluk Kayıpları - Toplam Faaliyet Giderleri
NOI Örneği
Jane'in yatırım amaçlı gayrimenkul almak istediğini varsayalım. Potansiyel kira gelirinin yıllık 40.000 ABD Doları, ek gelir 2.000 ABD Doları, boşluk zararları 5.000 ABD Doları ve işletme giderlerinin 8.000 ABD Doları olduğunu biliyor.
İlk olarak, brüt kira geliri ve ek gelir ekleyin.
$40,000 + $2,000 = $42,000
Sonra boş yerleri ve işletme giderlerini çıkarın.
$42,000 – $13,000 = $29,000
Böylece NOI = 29.000 ABD Doları
Jane daha sonra bu numarayı kullanabilir ve bölgedeki diğer mülklerle karşılaştırabilir ve mülkün doğru fiyatlandırılıp fiyatlanmadığını görebilir. Ayrıca tahmini aylık ipotek ödemesini öğrenebilir ve NOI'ye dayanarak parasını karşılayabildiğinden emin olabilir. Jane, NOI'yi mülkün kapama oranını bulmak için kullanabilir. Başlık oranı formülü, NOI'nin mülk değerine bölünmesidir ve bu, yatırım amaçlı gayrimenkulün getiri oranının değerlendirilmesine yardımcı olmak için kullanılır.
Borç Verenler Underwriting'de NOI'yi Nasıl Kullanıyor?
Şimdi, borç verenlerin bir yatırım amaçlı gayrimenkul alımına fon sağlayıp sağlamadıklarına karar verirken net işletme gelirine nasıl baktıklarına bakalım. Örnek numaradan aynı sayıları kullanalım. NOI = 29,000 dolar.
Bir ipotek kredisi, bu NOI'yi bölgedeki kiraların rayiç piyasa değerine göre ayarlayacak ve boşluk zararlarının muhasebeleştirildiğinden emin olmak için kontrol edecektir. En muhafazakar NOI'yi elde etmek için genellikle rakamlarla “oynarlar”. Risklerini en aza indirmek ve düşebilecek kiraları veya ortalama boşluk oranlarına dayanarak boşalan üniteleri hesaba katmak istiyorlar.
Bir borç veren borç hizmet teminatı oranını hesaplamak için net işletme geliri formülünü de kullanacaktır. DSCR, NOI’nin yıllık ipotek ödemesine bölünmesiyle elde edilen değerdir. Bu, borç verenin, borçlunun krediyi geri ödemeye gücü yetip yetmeyeceğini değerlendirmesine yardımcı olur. Borç verenler bu oranı çok aileli, ticari ve ticari krediler verirken kullanır.
Net Faaliyet Gelirini Kullanmanın Artıları ve Eksileri
Bir mülkün net işletme gelirinin hesaplanması, değerini belirlemek ve karlılığını değerlendirmek için önemli bir yoldur. Yine de, NOI'nin gayrimenkul yatırımları hakkında karar vermesinde kullanılması hem avantajlarını hem de dezavantajını taşımaktadır. Aşağıda NOI'nin potansiyel avantaj ve dezavantajlarına bir göz atalım.
NOI kullanmanın artıları
NOI kullanmanın avantajları:
- NOI, bir yatırım amaçlı gayrimenkulün başlangıç değerini belirleyerek emlak yatırımcılarının iyi bir yatırım yapıp yapamayacağını belirlemelerine yardımcı olur.
- NOI kullanımı, bir mülkün devam eden işletme gelirine genel bir bakış sağlar.
- NOI ayrıca borç verenin ve alacaklıların mülkün herhangi bir potansiyel borç hizmetini karşılamak için yeterli nakit akışı sağlayıp sağlamadığını belirlemelerine yardımcı olur.
NOI kullanma Eksileri
NOI kullanmanın dezavantajları:
- Bir mülk sahibi belirli masrafları hızlandırmayı veya ertelemeyi seçebileceğinden NOI analizi yapılabilir.
- Bir mülkün NOI'si her zaman sabit değildir - mülkün nasıl yönetildiğine bağlı olarak değişebilir.
- Diğer harcamalar NOI'da dikkate alınmadığından (örneğin, faiz gideri, borç servisi, gelir vergileri, sermaye gideri), bir mülkün üretebileceği gerçek nakit akışı diğer tüm giderlerin ödenmesinden sonra değişebilir.
- Öngörülen kiralar NOI hesaplamak için kullanılırsa, bu kiralar piyasa kiralarından farklı ise net işletme geliri formülünü atabilir.
Net Faaliyet Geliri Nasıl Artırılır?
Net işletme geliri yüksek olan bir mülk tipik olarak iyi bir şeydir. Pozitif bir NOI, bir mülkün faaliyet gelirlerinin işletme giderlerinden yüksek olduğu anlamına gelir. Negatif bir NOI, bir kiralık mülkün işletme giderlerinin gelirini aştığını gösterir. Bunu anlamaya yardımcı olmak için, bir gayrimenkul yatırımının NOI'sini geliştirmek için farklı yöntemler vardır.
Bir yatırım amaçlı gayrimenkulün net işletme gelirini artırmanın üç yolu:
1. Kira Geliri Artırın
Yatırım amaçlı gayrimenkullerden elde edilen ana gelir kaynağı, kira geliridir. Kira gelirinizi arttırmanın bir yolu, yüzde 90 veya daha yüksek bir doluluk oranına sahip olduğunuzdan emin olmaktır. Diğer bir yöntem ise, kiranın kendi şartlarına ve hedef kiracı demografisine göre uygun bir şekilde fiyatlandırıldığından emin olmak için kira oranlarınızı gözden geçirmektir.
Kiralarınızın çok yüksek veya düşük olduğundan emin değilseniz, 2018’de kira için ne kadar ücret ödemeniz gerektiğine dair kılavuzumuzu inceleyin. Kiracı çeken ve pozitif nakit akışı sağlayan adil bir kira fiyatının nasıl belirleneceğini belirlemenize yardımcı olacaktır. .
2. Ek Gelir Kaynakları Bulun
Kira gelirinin yanı sıra, birçok emlak yatırımcısı yatırım amaçlı gayrimenkullerinden ilave gelir akışı elde eder.Kiralık mülkler için bazı popüler gelir kaynakları arasında otopark, bozuk parayla çalışan çamaşır yıkama olanakları ve otomatlar sayılabilir. Ayrıca, depolama için kiracılara fazladan alan ayırmayı da düşünebilirsiniz. Çok katlı bir apartman binasına sahipseniz, bir reklam panosuna yer kiralayabilirsiniz.
Bir yatırım mülkünden ek gelir elde etmenin diğer yaratıcı yolları şunlardır:
- Temizlik hizmetleri için ekstra bir aylık ücret alın
- Aylık evcil hayvan kira ücreti
- Sıcak aylarda kiracılara fanlar ve pencere A / C birimleri kiralamak
- Ek bir aylık ücret karşılığında yüksek kaliteli cihazları birimlere koyun
- Ek kira geliri için mutfakları ve banyoları iyileştirin
3. Faaliyet Giderlerini En Aza İndirme
Bir mülkün işletme giderlerinin net işletme geliri üzerinde büyük etkisi vardır. Bu nedenle, mümkün olduğunda işletim maliyetlerini azaltmak veya azaltmak iyi bir fikirdir. Örneğin, kullanılmayan ışıkların kapalı olmasını veya önceden ayarlanmış bir zamanlayıcıda çalışmasını sağlayarak yalnızca karanlık olduğunda yanmaları için kamu hizmetleri maliyetlerini düşürebilirsiniz. Ya da masrafları gider olarak, masrafları gidermek yerine bakım masrafları olarak kiracılara aktarabilirsiniz.
İşletme giderlerini en aza indirmenin diğer yolları, LED'ler gibi düşük enerjili ampulleri kullanmayı içerir. Bunlar normal ampullerden daha pahalıya gelir, ancak uzun vadede elektrik giderlerinde tasarruf sağlar. Bir mülkün üzerindeki su faturalarını öderseniz, belli bir miktarla kapatabilirsiniz ve kiracılar bunun üzerine giderse, bu onların sorumluluğu altındadır.
Daha yararlı ev sahibi ipuçları ve önerileri için, profesyonellerin ev sahibi ipuçları hakkındaki makalemize göz atın.
Net Faaliyet Gelirleri Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
Aşağıda, emlak yatırımlarıyla ilgili NOI (net faaliyet geliri) hakkında en sık sorulan sorulardan bir kaçı var. Cevaplanmamış herhangi bir sorunuz varsa veya net işletme geliri konusunda yorum yapmak istiyorsanız, lütfen forumumuzu ziyaret edin.
Mortgage Ödemem NOI'un Bir Parçası mı?
İpotek ödemeleri veya herhangi bir finansman maliyeti, net işletme formülünde yer almamaktadır. Net işletme geliri, tüm kira gelirlerini dikkate almakta ve ardından işletme ve tüm işletme giderlerini düşürmektedir. Bir ipotek ödemesi işletme gideri sayılmaz. Bunun yerine işletme giderleri vergiler, kiralık mülk sigortası ve mülk yönetim ücretleri gibi şeyleri içerir.
Mülkiyet Yönetimi Ücretleri Net Faaliyet Gelir Formülünün Bir Parçası mı?
Mülkiyet yönetimi ücretleri işletme gideri olarak kabul edilir, bu nedenle net işletme geliri formülünün bir parçasıdır. Bir emlak yatırımı için net işletme gelirini hesaplamak amacıyla, mülk yönetim ücretleri dahil, işletme giderlerinin tümünü brüt kira gelirinden düşersiniz.
NOI'yi Nasıl Hesaplarım?
Gayrimenkul yatırımcılarının NOI'yi hesaplamaları için birkaç yol vardır, ancak en basit olanı kira geliri, otopark, çamaşırhane vb. Dahil olmak üzere mülkünüzdeki tüm gelirinizi artırmak ve ardından iş ilanlarınızı ve işletme giderlerinizi azaltmaktır. Ayrıca net işletme geliri hesaplayıcısı kullanabilir ve brüt kira geliri ve işletme giderleri gibi şeyleri girebilirsiniz; hesap makinesi net işletme gelirinizi elde etmek için bu girdileri kullanır.
Net Faaliyet Gelirleri Sadece Gayrimenkulde mi Kullanılır?
Net işletme geliri gayrimenkul yatırımında kullanılır, ancak aynı zamanda diğer birçok sektörde de kullanılır. NOI, genellikle bir gelir tablosunda rapor edilen bir işletmenin karını ölçebilen bir yöntemdir. Net faaliyet geliri formülü gayrimenkulün dışında değişmektedir, ancak tipik olarak toplam faaliyet geliri eksi toplam faaliyet gideridir.
Alt çizgi
Net işletme geliri, bir yatırım amaçlı gayrimenkulün değerlendirilmesinde ve değerlenmesinde esastır. Gayrimenkul yatırımcılarının ve borç verenlerin mülkün yatırım yapmaya değer olup olmadığına karar vermesine yardımcı olur ve bir mülkün toplam değerinin yanı sıra nakit akışı üretme kabiliyeti hakkında iyi bir fikir verir. Net faaliyet geliri formülü, potansiyel kira geliri eksi boş artı artı diğer gelir eksi işletme gideridir. NOI'nizi kolayca hesaplamak istiyorsanız, ücretsiz NOI hesaplayıcımızı kullanın.
