müşterilerini yeterince temsil etmek ve eğitmek için her emlakçının anlaması gereken en iyi 25 emlak terim ve konseptini öğreneceksiniz. Bu öncelikle yeni ve daha yeni ajanlar için tasarlanırken, deneyimli ajanlar yeteneklerini keskinleştirmekten de yararlanabilir. Başlayalım.
Bu konuyla ilgili ayrıntılara dalmadan önce, nitelikli gayrimenkul danışmanları oluşturma konusunda 1 numaralı önerimiz olan Zillow Premier Agent'ı incelemenizi öneririz. Daha fazlasını öğrenmek için buraya tıklayın.
1. Emilim Oranı
Absorpsiyon oranı, belirli bir bölgedeki evlerin ne kadar çabuk satıldığını ölçmenin bir yoludur, aynı süre zarfında belirli bir süre zarfında satılan evlerin yüzdesini ölçerek piyasadaki evlerin sayısını ölçün. Absorpsiyonun nasıl çalıştığını anlamak için, satılık su olarak satılık evleri ve bir sünger olarak ölçmeye çalıştığınız alanı düşünmeye yardımcı olur. Bildiğiniz gibi, bir sünger yalnızca sınırlı miktarda su tutabilir. Sudaki sınırını emdikten sonra, tamamen tükenene veya kurumasına kadar daha fazla ememez.
Emlakta, bir ev yalnızca satıldığında yerel piyasaya “emilir”. Her ay yerel pazara ne kadar ev emildiğine bakarsak, evlerin ne kadar çabuk satıldığı hakkında bir fikir edinebiliriz. Bu bize bir alıcının pazarı mı yoksa bir satıcı pazarı mı olduğunu ve girişinizin fiyatını ve satış süresinin ne kadar olacağını belirleyebilir.
Emilim Oranı Nasıl Hesaplanır?
Emilim oranını hesaplamak çok kolaydır. Yapmanız gereken tek şey, belirli bir zaman diliminde (genellikle bir ay) piyasadaki ev sayısını, o dönemde satılan ev sayısına bölmektir. Örneğin, Mart ayında satılık 100 ev ve Mart ayında satılan 10 ev varsa, emme oranı% 10 olacaktır.
Genel olarak konuşursak,% 20 veya daha fazla olan emilim oranları, evlerin hızlı bir şekilde satıldığını ve bir satıcının pazarını gösterir.
2. Arz Ayları
Arz ayları, belirli bir pazarda satılan tüm evlerin, evlerin geçmişte ne kadar hızlı sattıklarına bağlı olarak kapanmasının kaç ay alacağının bir ölçüsüdür.
Arz ayları, belirli bir pazarın sağlığını değerlendirmek için yararlı bir ölçüm olabilir. Örneğin, piyasada aylarca arz kalması durumunda, bu, evlerin muhtemel olarak daha yavaş satılacağı anlamına gelir. Piyasada çok az ay tedarik varsa, bu, evlerin çok hızlı satması gerektiği anlamına gelir. Normal bir piyasa için ortalama tedarik ayları yaklaşık 5 ila 7 aydır. Bir satıcının piyasası, piyasada 5 aydan daha az tedarik sağlayacak ve bir alıcının pazarında piyasada 7 aydan daha fazla tedarik olacak.
Arz Ayları Nasıl Hesaplanır?
Arz aylarının hesaplanması çok basittir. Yapmanız gereken tek şey, mevcut envanteri ayda satılan evlere bölmektir. Bölgenizde şu anda satılık 100 ev olduğunu varsayalım. Bu bizim envanterimiz. Şimdi, bu bölgede ayda 10 evin satıldığını varsayalım. 100/10 = 10 ay piyasaya arz. Yukarıdaki kriterlerimizi kullanarak, bu bir alıcının pazarı olduğu anlamına gelir.
Pazarınızı anlamak ve müşterilerinizi eğitmek için emilim oranını ve aylar boyunca arzın kullanımı hakkında harika bir tartışma için Drew Kondo’nun southtahoehouses.com adresindeki harika yazısını inceleyin.
3. Kapitalizasyon Oranı (Cap Rate)
Kapitalizasyon oranı, genellikle “kapama oranı” olarak kısaltılır, bir yatırım amaçlı gayrimenkulün net işletme gelirinin (vergiler, kamu hizmetleri vb. Sabit ve değişken giderlerden sonraki gelir) bir varlığın toplam alım fiyatına (veya değerine) oranıdır.
Örneğin, müşterinizin 1.000.000 dolara 5 aile evi almayı düşündüğünü varsayalım. Şimdi, diyelim ki binadaki kira gelirinden net faaliyet geliri yıllık 100.000 dolar. Binanın satın alma fiyatını net işletme geliri (NOI) ile bölersek kapitalizasyon oranı% 10'dur.
Kapitalizasyon oranı, bir yatırım amaçlı gayrimenkulün değerini değerlendirmek için kullanılan altın standart kriterlerdir. Örtü oranının bu kadar önemli olmasının nedeni, potansiyel bir yatırımcıya tüm peşin alımlardan elde edecekleri getiriler hakkında fikir vermesidir. Bir yatırım mülkünde kredilerin ne kadar hızlı geri ödenebileceğini belirlemek için bir formülün parçası olarak da kullanılabilir.
Başlık oranı hakkında daha ayrıntılı bir tartışma için, konuyla ilgili Property Metrics’in mükemmel yayınına göz atın.
4. Estoppel Sertifikası
Bir estoppel sertifikası, ipotek borç verenlerin veya diğer kuruluşların kiralık binaların gerçeklerini ve finansal yükümlülüklerini doğrulamak için kullandıkları durum tespit aracıdır.
Örneğin, müşterinizin on birimli bir kiralık bina satın almakla ilgilendiğini varsayalım. Binanın sahibi, kira paylarının aylık 10.000 $ olduğunu iddia ediyor. Bu bilgileri doğrulamak için, mevcut kiracılara aylık kira ve kiralama şartlarını doğrulamak için bir estoppel sertifikası gönderilebilir.
5. Lis Pendens
“Bekleyen dava” için Latince lis pendens, ev sahibine borç veren tarafından iki veya daha fazla ipotek ödemesini kaçırdıklarında gönderilen bir duyurudur. Lis pendens, genellikle haciz işleminde ilk adımdır. Bununla birlikte, bir ev sahibi hala evi kısa bir satış yoluyla satmayı deneyebilir veya hacizden kaçınmak için yeniden finanse etmeye çalışabilir.
6. Liste Oranı Satış
Listeye satış oranı, bir evin satışını bitirdiği satış fiyatıdır. Örneğin, bir evin en son 500.000 ABD Doları'nda listelendiğini ancak yalnızca 450.000 ABD doları satışla sonuçlandığını varsayalım. Bu durumda, satışların liste oranının% 90 olduğunu söyleyebiliriz, çünkü ev son liste fiyatının% 90'ını sattı.
Tek bir listeyle uğraşırken bu oldukça açıktır, ancak birden fazla listeye uygulandığında pazarın sağlığını değerlendirmek için harika bir yol olabilir. Örneğin, belirli bir pazarda 50 eve bakarsanız ve% 120'lik bir ortalama satış listesine sahip olduklarını görürseniz, bu, insanların genellikle o bölgede ev istemekten% 20 daha fazla para ödemeye istekli oldukları anlamına gelir. Bu, bir satıcı müşteri için bir ev fiyatlandırırken önemli bir bilgidir.
7. Özel Değerlendirmeler
Özel değerlendirmeler, kurulların, Condo kurullarının veya ev sahibi derneklerinin (HOA) kooperatiflerinin mevcut bütçelerini aşan onarımlar için harcadığı ücretlerdir. Örneğin, yaşlanan bir kazan, kanalizasyon sistemi veya klima sisteminin değiştirilmesi gerekebilir. Sistemi değiştirme maliyeti mevcut bütçeden yüksekse, sahiplerinden veya hissedarlarından ödeme yapmaları için özel bir değerlendirme yapılır.
Planlanan özel değerlendirmeler, teklif verdikten bir hafta sonra potansiyel alıcılara açıklanmalıdır. HOA’lar ile işbirliği, kınamak veya evler düşünen alıcılarla çalışıyorsanız, sözleşmelerin, koşulların ve kısıtlamaların beyanında ortaya çıkan özel değerlendirmelerin olasılığını fark etmeleri gerekir. (CC R)
8. İrtifak
Bir irtifak, mal sahibinin başka bir tarafın belirli bir amaç için kullanmasına izin vermeyi kabul ettiği özel mülkiyetteki arazinin bir kısmını ifade eder. Her iki tarafça da anlaşmalar genel olarak kabul edilir, ancak çok çekişmeli olabilir ve birçok başarısız anlaşmanın ve davaların merkezinde yer alabilir.
İşte nasıl çalışıyorlar:
En yaygın kolaylaşmalardan biri, bir komşunun halka açık bir yola veya bazı durumlarda plaja erişmek için başka bir komşunun arazisini kesmesi gerektiğidir. İyileşme, komşunun yola ulaşmak için komşusunun mülkünün bir bölümünü kullanabileceğini, ancak bir kulübe inşa etmenin veya bir çit koymanın dememesini sağlayacak.
Ayrıca sokak lambaları, su hatları veya kanalizasyon hatları açmak için yerel belediyelere veya kamu kuruluşlarına da kolaylıklar verilmiştir. Okyanus kıyısındaki topluluklarda ortak bir başka kolaylık da sahile erişimdir. Özel yollardan kesilen halka açık yollardan halka açık plajlara kadar çoğu zaman yollar veya yollar vardır.
9. Sakınma
İrtifak ve tecavüz, genellikle birbirleriyle karıştırılan iki gayrimenkul terimdir. Bir ihanetten farklı olarak, ele geçirme, taraflardan birinin mülkünün bir kısmını resmi izinleri olmadan kullanmasıdır. Örneğin, bir komşu başkasının topraklarında tamamen veya kısmen bir çit veya sundurma yapabilir. Bu aslında geniş kırsal mülklerde çok yaygındır. Bir kez keşfedildiklerinde, her iki taraf bir araya gelebilir ve mülkün kullanımı için bir kolaylık yaratabilir.
10. Silah Uzunluğu İşlemi
Silah uzunluğu işlemi, her iki tarafın da kendileri için mümkün olan en iyi anlaşmayı elde etmek için kazanılmış bir ilgisi olduğu bir işlemdir. Örneğin, kendisini temsil eden tek bir alıcı, mümkün olan en düşük fiyatla anlaşmanın kapatılmasıyla ilgilenmektedir. Evini satan ve kendisini temsil eden bir ev sahibi, yalnızca evi mümkün olan en yüksek fiyata satmakla ilgilenmektedir. Tahmin edebileceğiniz gibi, brokerlar işin içine girdiğinde bu biraz bulanık olabilir, ancak günün sonunda emlak işlemlerinin büyük çoğunluğu silah uzunluğu kadardır.
Silah uzunluğu olmayan bir işlem örneği, evini kızına satan bir anne olabilir. Anne hala evi uygun bir fiyata satmakla ilgilenirken, kızı için fiyatı bir yabancıdan daha fazla düşürme olasılığı daha yüksektir.
11. Konaklama Sertifikası
Doluluk belgesi (C of O), bir mülkün bina koduna uygun olduğunu ve oturması güvenli olduğunu kanıtlamak için yerel veya şehir yönetimleri tarafından üretilen bir belgedir. Bir doluluk belgesi olmadan, bir bina hiçbir amaç için kullanılamaz. Örneğin, yeni inşa edilmiş bir ev, şehir doluluk belgesi verene kadar yeni sahipleri tarafından taşınamaz. Aynı şekilde, bir restoran doluluk sertifikasına sahip olmadan işe açılmayabilir.
Doluluk sertifikaları ayrıca, bina için yasal olarak izin verilen kullanımı da belirtir. Bu, büyük ölçüde, binanın bulunduğu bölgenin imar edilmesine bağlıdır. Örneğin, endüstriyel kullanım için imarlı bir alandaki bir bina, konut veya perakende kullanımına izin vermeyebilir.
12. Zor Para Kredisi / Zor Para Kredisi
Zor bir para kredisi, yatırımcıların ve ev yüzgeçlerinin kullandıkları ve daha yüksek bir fiyat için çevirmeyi planladıkları bir mülkü ödemek için hızlıca sermaye toplamak amacıyla kullanılan kısa vadeli kredilerdir. Sert paralı kredilerin tek dezavantajı, genellikle daha yüksek faiz oranlarına sahip olmalarıdır. Sert para kredisi alırken diğer mülkler teminat olarak kullanılır.
Sert para ödünç verenlerin seçenekleri hakkında daha fazla bilgi edinmek istiyorsanız, derinlemesine kılavuzumuza buradan göz atın.
13. Köprü Kredisi
Bir köprü kredisi, alıcı başka bir mülk satmayı planladığında veya daha sonra kredisini geri ödemek için ipotek almak için genellikle mülk almak için kullanılan kısa vadeli, yüksek faizli bir kredittir. Genel olarak konuşursak, köprü kredileri hızla mülk satın almak için kullanılır. Örneğin, bir ev sahibi, içinde bulundukları evi satmadan önce yeni bir ev satın almak isteyebilir. Bu durumda, yeni evi satın almak için bir köprü kredisi alabilir, daha sonra kredisini ödeyebilir veya yeni bir ipotek alabilir. eski evleri satınca.
14. Boşluk Oranı
Boşluk oranı, şu anda piyasada bulunan ve mevcut herhangi bir zamanda mevcut olan kiralık araçların yüzdesidir. Genel olarak, daha yüksek bir boşluk oranının söylenmesi, piyasanın emmesi için çok fazla boş birim olduğu veya kiraların çok yüksek olduğu anlamına gelir. Yüksek boşluk oranları da mevsimsel olabilir. Doğu ve Ortadoğu şehirlerinde, soğuk hava nedeniyle kış aylarında boşluk oranları genellikle çok daha yüksektir.
Yüksek boşluk oranları, kiraların düşürülmesi veya yeni kiracıların ilgisini çekmek için tavizler verilmesi ile ele alınabilir. Yeni gelişmeler için, mülk yöneticisinin rantı yüksek tutmasına izin verdiği için tavizler sıklıkla tercih edilir.
15. Kiralama İmtiyazları
Kira imtiyazları yeni kiracıların binalarına taşınması için ev sahipleri tarafından yapılır. Bir aylık ücretsiz kira, çok yaygın bir kira imtiyazıdır.
Apartmanlar genellikle mevcut kira paylarına göre değerlendiğinden, yüksek boşluk oranı nedeniyle kiraların düşürülmesi her zaman iyi bir fikir değildir. Bunun yerine, birçok geliştirici kiralarını yüksek tutmak için yeni kiracı kiralama imtiyazları sunar. Örneğin, bir geliştirici, yeni kiracılara ücretsiz bir aylık kira ya da kira sözleşmesini kabul etmeleri durumunda ücretsiz taşıma ve depolama hizmeti sunabilir. Ancak, kiracı her ay 1000 dolar kira ödeyecek.
16. Net Etkili Kira
Net etkin kira, kira bedeli olarak kira sahibine, kira bedeli gibi kira imtiyazlarına katılarak kira bedelidir. Örneğin, bir ev sahibi bir aylık kira bedeli olarak bir aylık ücretsiz teklif veriyorsa, 1000 dolarlık bir dairede 12 aylık bir kira kontratı veriyorsa, kira süresince kiracı sadece 11000 $ ödeyecektir. Her ay, yılda 11000 doları kıracak olsaydı, ayda 923 dolar (net etkin kira) kiraya etkili bir şekilde harcarlardı. Ancak, yine de ev sahibine kira ödemeleri için her ay 1000 dolar ödüyorlar.
17. REO (Emlak Ev sahibi)
REO’lar bir bankanın veya başka bir borç verenin sahip olduğu hacizli evlerdir. Müşterinizin REO'ları satın almasına yardımcı olmak çok zor bir işlem olabilir. Çok iyi kaldıklarından emin olmanız ve REO evlerinin çoğu zaman yaşanabilir hale gelmeden önce ele alınması gereken ciddi durum sorunlarının olduğunu anlamanız gerekir.
18. Hediye Mektubu
Bir hediye mektubu, bir bankayı, bir ev satın almak için potansiyel bir borçluya verilen paranın gerçekten bir hediye olduğunu ve kredi olmadığını kanıtlamak için yazılan bir mektuptur. Bu, başlangıç evlerinde çok yaygın bir durumdur. Akrabalar, geri ödeme beklentisi olmayan bir ev satın almak için çocuklarına sık sık para verir.
Her zaman bankanın hediye mektupları için tercih edilen bir biçimi olup olmadığını sorsanız da, Nolo.com adresinde temel bir şablon alabilirsiniz.
19. Brüt Komisyon Geliri (GCI)
Genellikle GCI olarak kısaltılmış brüt komisyon geliri, bir emlakçı bir mali çeyrek veya yıl boyunca bir aracı kurum için kazandığı toplam komisyon gelirinin tutarıdır. Genel olarak bakıldığında, brüt komisyon geliri daha sonra aracı kurum ile aracı arasında paylaştırılır. Brüt komisyon gelirini ayırmanın en yaygın yolu aracı kurum ile acenta arasında 50 / 50'yi bölmektir. Bununla birlikte, komisyon bölünmeleri bu sektörde çılgınca değişebilir. Örneğin RE / Max gibi şirketler% 90'a varan bölünmelere sahipler.
Brüt komisyon geliri, aracı kurumların aracılarının çeyrek yıl veya yıl içindeki performansını ölçmeleri için çok popüler bir ölçümdür.
20. İşlem Tarafları
İşlemler tarafı, emlakçı tarafından kapatılan bir emlak anlaşmasının yarısıdır. Her gayrimenkul anlaşmasında, biri alıcı, diğeri satıcı için olmak üzere en az iki işlem tarafı vardır. Aracı kurumların kapalı anlaşmalardan ziyade işlem tarafları tarafından başarıyı ölçmelerinin nedeni, birden fazla aracı kurumdan birden fazla aracının aynı anlaşma için farklı işlem taraflarını temsil edebilmesidir.
21. Satış Hacmi
Satış hacmi, bir aracı tarafından çeyrek yıl veya yıl boyunca satılan toplam dolar cinsinden miktarıdır. Satış hacmi ayrıca acentelerin performanslarını çeyrek yıl veya yıl boyunca ölçmeleri için çok popüler bir yoldur.
22. IDX (IDX etkin web sitesi)
IDX veya Internet Veri Değişimi, birden fazla listeleme hizmetinden verileri bireysel aracı kurumlara ve acentenin müşterisinin karşılaştığı web sitelerine eşitleyen bir çevrimiçi teknolojidir. IDX teknolojisi, aracıların, sitelerinde, MLS tarafından güncellendiklerinde sitelerinde otomatik olarak güncellenen MLS özelliklerini kullanmalarına olanak tanır.
23. Madde
Matterport, emlakçıların sanal turlar oluşturmasına ve web sitelerine veya Zillow gibi web sitelerini listelemelerine izin verebilecekleri sanal turlar üretmelerine izin veren bir 3D kamera ve yazılımın bir kombinasyonudur. Piyasada birçok rakip 3D kamera ve yazılım paketi varken, Matterport emlak sektöründe endüstri standardıdır.
24. Supra
Supra, telefonunda uygun yazılıma sahip olan herkes tarafından açılabilen bir elektronik kilit kutusudur. Temsilciler ve ev sahipleri listeleme Supra lockbox'larına uzaktan erişim izni verebildiğinden veya kısıtlayabildiğinden, geleneksel lockbox'lardan çok daha güvenlidir.
25. Sanal Aşama
Sanal evreleme, boş evlerin sahnesini yapmak için bilgisayarlı mobilyalar kullanma sanatıdır. Ev sahnelemesi çok pahalı olabileceğinden, sanal evreleme daha küçük pazarlama bütçeleri olan emlakçılar için çok daha uygun fiyatlı bir alternatif sunar. Sanal evreleme hakkında daha fazla bilgi edinmek ve hangi sanal evreleme hizmetini emlakçılar için en iyi değer olarak seçtiğimizi görmek için, derinlemesine kılavuzumuzu buradan inceleyin.
Sana doğru
Yeni emlakçılara fayda sağlayacak herhangi bir faydalı emlak koşuluyla karşılaştınız mı? Yorumlarda bize bildirin.
