Müzayedede ev satın almak, değer biçilmeyen mülklerin kamuya rekabetçi teklifler yoluyla satıldığı hızlı bir işlemdir. Açık artırmalar şahsen veya çevrimiçidir ve bir düzeltme ve saygısızlık ve uzun vadeli bir yatırımcı için avantajlı olabilir. Açık artırmaların çoğu,% 5-% 10'u geri kalanı 30-45 gün içinde (kazanırsanız) yatırır.
Açık artırmada satın almak için bir ev tanımladıysanız ve finansmana ihtiyacınız varsa, Visio Lending ile iletişime geçin. Zor borçlu krediler ve asıl borçlular için rekabetçi oranlarla kalıcı finansman sunarlar. Tümüyle nakit alıcılarla rekabet edebilmenizi sağlamak için, sizi çevrimiçi ortamda üç dakika kadar kısa bir süre içinde ön elemelerden geçirebilirler.
Visio Borç Verme sayfasını ziyaret edin
Açık artırmada ev satın almak için 6 adım:
1. Emlak Açık Artırmalarının Nasıl Çalıştığını Anlayın
Gayrimenkul açık artırmaları, farklı fiyat noktalarında bir dizi özellik sunar ve tek aile evleri, çok aile birimleri, bazı ticari mülkler ve gayrimenkul notları gibi şeyleri içerir. Haciz, kısa satış ve zararsız REO'lar için açık artırmalar var. Ayrıca, açık artırmalar çevrimiçi olarak veya şahsen yapılabilir.
Gayrimenkul açık artırmaları gerçek zamanlı olarak veya birkaç hafta içinde gerçekleşir ve minimum fiyatla başlar. Oradan, bir açık artırma yapan kişi, rekabetçi bir teklif verenin, tek bir teklif sahibi kalana kadar mülkün fiyatını yükseltmesine izin verecektir. Bu noktada, açık arttırmacı açık artırmayı kapatacak ve mülkü kazanan teklif sahibine ödeyecektir. Açık artırmaya bağlı olarak, teklif veren kişinin mülk için derhal ödeme yapması veya% 5-10'luk bir depozito ve kalan bakiyeyi 30-45 gün içinde ödemesi gerekecektir. Daha fazla bilgi için aşağıdaki farklı ihale türleri hakkındaki bölümümüzü inceleyin.
Müzayedede ev satın almakla ilgili yaygın bir yanılgı, sadece müzayedede tamamen bir ev satın alabileceğiniz anlamına gelir ve bu doğru değildir. Açık artırmaların hızı tüm nakit alıcılara fayda sağlarken, hala müzayedede bir evi geleneksel kredilerle finanse edebilirsiniz. Ancak olumsuz, onayın çok uzun sürmesidir. Elbette, her zaman bir finansman kararına gelmeden önce araştırmanızı yapın. Açık artırmadaki konutların finansmanı hakkında daha fazla bilgi için, finansman bölümümüze atlayın.
2. Yatırım Parametrelerinizi Belirleyin
Açık artırmada ev satın alırken bir sonraki adım yatırım parametrelerinizi ayarlamaktır. Özellikle, bir evde ne aradığınızı ve kısıtlamalarınızın neler olduğunu bilin. Her parametre, yatırım aramanızı daha belirli fırsatlarla sınırlandırır ve bir sonraki adımda bir açık artırma bulmanıza yardımcı olur.
Yatırım parametrelerinizi oluştururken aşağıdaki kriterleri göz önünde bulundurmalısınız:
Yatırım Amaç ve Zaman Çizelgesi
Açık artırmadaki bir mülke teklif vermeden önce, özel yatırım hedefinizi ve ilişkili zaman çizelgesini oluşturmak isteyeceksiniz. Bunlar, finansman seçeneklerinizi ve teklif ettiğiniz evlerin büyüklüğünü, yerini, fiyatını ve durumunu etkileyecektir.
Sabitleme ve yüzgeçler ve rehabilitasyonlar, örneğin, yenilendikten sonra bir evin fiyatı olan yüksek onarım sonrası değeri (ARV) için hızlı bir şekilde tamir edip satabilecekleri mülkleri arar. Genel olarak, kısa vadeli yatırımcılar ARV'nin alım fiyatından% 30 daha yüksek olmasını ve zaman çizelgesinin mümkün olduğunca kısa olmasını istiyor. Zaman çizelgeniz ne kadar uzun olursa, taşıma maliyetleriniz de o kadar yüksek olur, bu yüzden tamiratların mümkün olduğunca çabuk yapılması önemlidir.
Uzun vadeli bir yatırımcı, mülkiyeti muhafaza etmeyi ve kiraya vermeyi planladıkları için ARV'ye daha az odaklanmaktadır. Bunun yerine, kredi / değer oranı (LTV) oranıyla daha fazla ilgileniyorlar. Yatırım ufku sabit ve kanatçıktan daha uzun olsa da, uzun vadeli yatırımcılar aynı zamanda hızlı bir zaman çizelgesi mevsimi yapmak isterler. Farklı proje kapsamlarının tamamlanması için farklı süreler harcadığından, haftalar veya aylar içinde kesin bir zaman çizelgesi yoktur.
Gayrimenkul İhaleleri İçin Finansman Seçenekleri
Hedefiniz ve yatırım zaman çizelgeniz mevcut finansman seçeneklerini belirler. Tüm nakit teklifler bir açık artırmada tercih edilen ödeme yöntemidir. Tüm nakit teklifler borç verenlerin şartlarına tabi değildir ve teklif veren ile satıcı arasındaki hızlı işlemlerin kolaylaştırılmasına yardımcı olur.
Bununla birlikte, tamamen açık artırma amaçlı bir mülk satın alamazsanız, borç verenden finansman almanız gerekir. Yatırım hedefi ve zaman çizelgesinin önemli olduğu yer burasıdır. Fix ve flippers gibi kısa vadeli yatırımcılar, yatırımlarını finanse etmek için genellikle zor para kredilerine güvenirler. Al ve Beklet türü gibi uzun vadeli yatırımcılar, genellikle daha uzun vadeli geleneksel ipotekleri kullanır. Bu finansman seçenekleri, maksimum açık artırma bütçenizi etkiler.
Farklı finansman seçeneklerini aşağıda derinlemesine tartıştık.
Maksimum Bütçe
Yatırım hedefiniz, zaman çizelgesi ve finansman seçenekleriniz toplam bütçenizi belirlemenize yardımcı olur. Sabitleme ve yüzgeçler, genellikle, ARV limiti olan zor para kredileri kullanır. Çok fazla para ödünç veren borç veren bir kurumun ARV'sinin% 65 ila% 80'ini borçlanmaktadır. Bu, bütçelerini sınırlayarak% 35'e kadar indirmeleri gerekebileceği anlamına geliyor.
Bunun tersine, uzun vadeli yatırımcılar genellikle% 20 düşüş gerektiren geleneksel ipoteklere güveniyor. Bu, uzun vadeli bir yatırımcının bütçesini sınırlayan,% 80 civarında bir maksimum kredi-değer (LTV) oranı ve bazen% 50 civarında bir kredi-gelir (LTI) oranı ile sonuçlanmaktadır. LTV oranı, bir bankanın ödeyebileceği toplam fiyatın ne kadarını belirler ve LTI oranı, bankanın borçluların krediyi geri ödeme kabiliyetini değerlendirmesine yardımcı olur. Bununla birlikte bazı uzun vadeli yatırımcılar,% 3.5 gibi düşük bir oranda FHA kredileri alabilirler.
Kazanan teklif sahiplerine “alıcının primi” denilen ücretin tahsil edildiğini not etmek önemlidir. Bu, ihaleye tüm idari giderleri karşılamak için ödenen ek bir ücrettir. Alıcının primi genellikle kazanan teklifin yaklaşık% 10'udur ve başlangıçtan önce açık artırmada açıklanmaktadır. Alıcının primini karşılamak için kendinizi en az% 10 şartlı durumda bıraktığınızdan emin olun.
Genel olarak aşağıdakileri bütçelemeniz gerekir:
- Finansman maliyetleri - Peşinat tutarı% 20 - 35 alış fiyatı ve 1-3 puan artı diğer borç veren ücretleri
- Bekletme maliyetleri - İpotek, vergi, sigorta, kamu hizmetleri vb.
- Tamir masrafları - Alan ve mülk durumuna göre değişen onarım, sarf malzemesi ve işçilik maliyeti
- Pazarlama maliyetleri - Reklam ve açık ev masrafları da dahil olmak üzere mülkün satışını yapmak veya kiralamak için harcayacağınız miktar ve bazı insanlar burada da genellikle% 6 olan ve satıştan elde ettiğiniz gelirlerden ödenen emlakçı ücretleri içerir.
Mülkiyet Özellikleri
Yatırım hedefleriniz, zaman çizelgeleri, finansman ve maksimum bütçe, ihtiyaçlarınız için en uygun mülklerin özelliklerini belirler. Bir mülkün boyut, koşul, coğrafya ve tür yatırım parametrelerinizi belirlerken tanımlamak istediğiniz özelliklerin tümüdür.
Uzun vadeli yatırımcılar, mevcut seçenekleri sınırlayan, kiralama potansiyeli olan sağlam yatırımlar aramaktadır. Örneğin, bir evin büyüklüğü, durumu ve coğrafyası doluluk oranını ve hedef kiracıların yanı sıra minimum peşinatın boyutunu da etkiler. Bir evin durumu aynı zamanda önceden ödenen maliyeti de etkiler. Kiralanmadan önce tamir ve bakıma ihtiyaç duyabilir. Coğrafyası uzun vadeli fiyat değerlemesini, yıllık kira geliri ve kiracıların kullanılabilirliğini etkiler.
Kısa vadeli yatırımcılar, yetersiz durumda bulunan düşük maliyetli evleri aramaya devam ediyorlar. Bir evin istenen büyüklüğü, durumu ve coğrafyası, kısa vadeli bir yatırımcının peşinatını ve “oyunda cilt” i etkiler. Zor borç verenler kredi tutarlarını ARV yüzdesine dayandırdıklarından, fiyat sahibi evden daha fazla para alır. ihtiyacı vardır. Bir evin büyüklüğü, durumu ve coğrafyası, bir sabitleme ve yüzgeçin olası kısa vadeli kârını da etkiler.
Yeni yatırımcılar, daha deneyimli yatırımcıların 1-4 birim çoklu aile mülkleri veya apartman binaları arayabileceği tek aile evleri veya kınamaklar gibi belirli mülkleri dikkate alabilir. Bazı özellik türleri belirli bölgelerde daha yaygın olduğundan, seçeneklerinizi de sınırlandırabilir.
Dahası, bir evin coğrafyası, güveneceğiniz müteahhitleri ve / veya mülk yöneticilerini belirler. Düzeltme ve yüzgeçler, gerektiğinde işi yapabilmek için saygın müteahhitlerin bulunmasını sağlamalı, uzun vadeli yatırımcıların ise yerleşik emlak yönetimi şirketlerini araması gerekiyor. Bir bölgeye aşina değilseniz, genel yatırım zaman çizelgenizi uzatabilir ve size mal olabilir. Bildiklerine bağlı kalmak daha iyi.
3. Bir Emlak Açık Artırması Bulun ve Kaydolun
Gayrimenkul açık artırmaları hem canlı hem de sanal olarak yapılmaktadır. Canlı açık artırma listeleri önde gelen açık artırma web sitelerinde, ayrıca emlakçılar ve diğer endüstri profesyonelleri aracılığıyla bulunabilir. Sanal açık artırma listeleri, önde gelen açık artırma web sitelerinde ve endüstri uzmanları aracılığıyla ve sanal açık artırma sitelerinde de bulunabilir.
Bir gayrimenkul açık artırma listesi, bir mülkün türüne, büyüklüğüne, başlangıç teklif fiyatına, gerekli depozitoya, tescil şartlarına, açık artırma tarihine, değerlendirilmesine ve daha fazlasına ilişkin bilgileri içerir.
Gayrimenkul Açık Arttırma Listesini Nerede Bulunur?
Gayrimenkul açık artırma listelerini bulmanın genellikle dört yolu vardır. Farklı yatırımcılar bu mülkleri bulmak için farklı yöntemler kullanarak kendilerini rahat hissediyorlar. Her yolun dikkate alınması gereken kendi avantajları ve dezavantajları vardır, ancak birden fazla yerde açık artırma listelerini aramak en iyisidir, böylece onları bulma şansınız en yüksek olur.
Özellikle, bir emlak açık artırma listesini bulabileceğiniz 4 yöntem şunlardır:
Gayrimenkul Müzayede Siteleri
Pek çok çevrimiçi emlak açık artırma sitesi var ve bazıları hem kişisel hem de sanal açık artırmalar sunarken, bazıları yalnızca sanal açık artırmalar sunuyor. Sitelere göz atın ve etrafa göz atın ve ne tür açık artırmalar sunduklarını, açık artırma gereksinimlerini vb. Görün ve sonra teklif verecek evleri aramaya başlayın.
Önde gelen emlak açık artırma web siteleri şunlardır:
- RealtyTrac.com
- Auction.com
- Foreclosure.com
- RealtyBid.com
- Hubzu.com
- Bid4Asset.com
Endüstri Profesyonelleri
Gayrimenkul endüstrisindeki profesyoneller, yaklaşmakta olan açık artırma listelerini sıklıkla bilir. Bu uzmanlar arasında emlakçıları, komisyoncuları ve “mütevelli” olarak da bilinen üçüncü taraf haciz satış acenteleri bulunur. İflas avukatları ve iflas muhasebecileri de fırsatlar ararken meşgul olabilecekleri iyi insanlardır.
Endüstri profesyonellerini arkadaşlardan, aileden ve diğer yatırımcılardan tavsiye alarak bulabilirsiniz. Ayrıca bölgenizdeki bir emlak yatırım grubuna katılabilir veya yerel emlak acentanızı arayabilir ve ofislerinde kimin emlak ihaleleri ile ilgilendiğini sorabilirsiniz; çoğu büyük emlak şirketinin açık artırma konusunda uzmanlaşmış acenteleri vardır. Ayrıca büyük bir arama motoruyla çevrimiçi bir arama yaparak iflas avukatları, boşanma avukatları veya rehine avukatları ile irtibata geçebilirsiniz.
İlçe Adliye Sarayı
Yerel ilçe adliyeniz, bölgedeki yaklaşmakta olan tüm emlak açık artırmalarının bir listesine sahiptir. Bununla birlikte, bu seçenek aramanızı yerel ilçe ile sınırlandırır. Emlak açık artırma listesi bilgilerini yerel adliye web sitenizden çevrimiçi olarak ya da adliyenin kendisinden şahsen alabilirsiniz.
Yerel adliyenizle bağlantı kurmak için, ilçenizin web sitesi adresini Google’a gönderin ve iletişim bilgilerini listeleyen ana sayfayı ziyaret edin. Oradan, sizi açık artırma sayfasına yönlendirebilir ve hangi bina açık artırmalarının yapıldığını ve ne zaman yapıldıklarını size söyleyebilecekler.
Gayrimenkul İlanları
Biraz arkaik iken, emlak ihaleleri hala yerel gazetelerde bulunan mülkleri listelemektedir. Bu gazetelerin bazıları da çevrimiçi yayınlara sahiptir. Gayrimenkul ilanlarını kullanarak, açık artırma mülkü listelerini bulmak için başka bir yöntem kullanarak birleştirmek en iyisidir.
Canlı Gayrimenkul İhaleleri ve Sanal Gayrimenkul İhaleleri
Canlı emlak açık artırmaları şahsen yapılır ve muhtemelen en aşina olduğunuz açık artırma türüdür. Canlı açık artırmalara katılmak ücretsizdir ve halka açıktır. Sanal açık artırmalar neredeyse - veya çevrimiçi olarak - yapılır ve canlı veya birkaç haftalık bir sürede gerçekleşebilir.
Canlı Gayrimenkul Açık Artırmaları
Canlı emlak açık artırmaları, tüm teklif sahiplerinin açık artırmaya katılmadan önce kayıt olmalarını gerektirir. Açık artırma listesinde bulunan talimatları izleyerek çevrimiçi olarak kayıt olabilirsiniz. Kayıt işleminin bir parçası olarak, yeterli fonların onaylı kanıtını vermeniz istenecektir.
Bu, genellikle açılış teklif fiyatının% 5'ine eşit olan kendinize yapılan bir kasiyerdir. Açık arttırmacı, genellikle kayıtlı olduğunuzu ve doğru para yatırma işlemine sahip olduğunuzu doğrular. Canlı açık artırmanızı kazanırsanız, 24 saat içinde kapanış teklif fiyatının% 5 ila% 10'u arasında bir ücret ödemeniz gerekecektir.
Ardından, ödemeyi tam olarak yapmanız ve unvanı aktarmanız için 30 ila 45 gününüz vardır. Ödeme yapmayı başaramazsanız, açık artırma evi peşinatınızı tutar ve evi yeniden açar. Bazı canlı açık artırmalar, tam fiyat belirlenene kadar borçlu olan paraya da faiz uygular. Aşağıdaki bölümlerde canlı müzayedelere daha derine dalıyoruz.
Sanal Gayrimenkul Açık Artırmaları
Sanal emlak açık artırmaları ise, tamamen çevrimiçi yapılan emlak açık artırmalarıdır. Ya canlı bir açık artırma gibi gerçek zamanlı olarak gerçekleşir ya da günler hatta haftalar boyunca devam eder. Bu gün süren açık artırmalarda, katılımcılar açık artırma listesi kapanana kadar haftanın yedi günü, günün 24 saati teklif verme fırsatına sahipler.
Gerçek zamanlı açık artırmalar, genellikle iki ila üç dakikalık bir teklif geri sayım saatinde çalışır. Saatin bitmesinden sonra kimse teklif vermezse, son teklife mülk verilir. Birisi ayrılan süre içinde teklif verirse, saat sıfırlanır. Sanal emlak açık artırmalarına katılanlar, birileri onları geçerse otomatik olarak teklif vermeleri için vekilleri bile ayarlayabilir. Sanal mülkler için eBay olarak sanal bir açık artırma düşünün.
Canlı açık artırmalarda olduğu gibi, sanal açık artırmalar da tüm potansiyel alıcıların sanal liste üzerinden çevrimiçi olarak kaydolmasını gerektirir. Kayıt işlemi, teklif sahiplerinin, sanal bir açık artırmada maksimum bütçeyi sınırlayan bir mülk için teklif vermeden önce% 5'lik bir depozito yatırmasını gerektirir. Depozito nakit, sertifikalı çek veya kredi kartı ile ödenebilir.
Ancak, canlı açık artırmaların aksine, sanal açık artırmalar, kazanan teklif sahibinin 24 saatlik bir süre içinde tam ödeme yapmasını gerektirir. Teklif veren ödeme yapmazsa, sanal müzayede evi% 5 peşinat tutar ve mülkte yeniden indirim yapar. Yine aşağıdaki bölümlerde sanal açık artırma işlemine derinlemesine dalıyoruz.
3 Gayrimenkul İhalesi Türleri
Gayrimenkul açık artırma listelerine bakarken, üç farklı açık artırma türü olduğunu unutmayın. Her bir açık artırmanın teklif verme için kendi gereksinimleri vardır; bu, onların listeledikleri mülklerin türünü ve onların çektiği yatırımcıları belirler.
Mutlak Açık Artırma
Mutlak bir açık artırma, bir mülkün satışının, nihai fiyatından bağımsız olarak en yüksek teklifi verene verildiği standart bir emlak açık artırmasıdır. Bunlar şahsen veya çevrimiçi açık artırmalar olabilir. Minimum teklif tutarı yoktur; mülkiyet herhangi bir fiyat için satabilir. Hızlı paraya ihtiyacı olan satıcılar mutlak bir açık artırma kullanırlar.
Örneğin, bankalar bazen kimi zaman tahsil edilmiş kredilerini telafi etmek için haciz veya zararsız REO'lar için mutlak ihaleler gerçekleştirmektedir. Finansal sıkıntı yaşayan insanlar da kısa satışlar için mutlak ihalelere sahiptir. Tüm nakit alıcıları ve kısa vadeli yatırımcıları genellikle mutlak ihaleleri sık sık.
Minimum Teklif Açık Artırması
Bir satıcının mülkün üzerinde minimum rezerv fiyatı belirleyebileceği bir emlak açık artırması. Kazanan teklif rezerv gereksinimini karşılamazsa, mülk satılmamış olarak kalır. Asgari teklif açık artırmaları, genellikle mülkün satış ve mülkün satılmadığı durumlarda mülkün satılmadığı durumlarda ortaya çıkar. Çevrimiçi ve şahsen olabilirler.
Bankalar ayrıca hızlı bir şekilde haciz satmak zorunda kalmazlarsa ve belirli bir kredinin belirli bir yüzdesini telafi etmek isterlerse bazen minimum teklif açık artırması yaparlar. Bu nedenlerden dolayı, asgari teklif ihaleleri daha uzun vadeli yatırımcıları çekmektedir, ancak kısa vadeli yatırımcılar da katılmaktadır.
Rezerv Açık Artırması
Bu açık artırma türüyle kazanan teklif, satış fiyatı yerine bir teklif olur. Satıcı kazanan teklifi kabul etme veya reddetme hakkını saklı tutar. Yine, bu durum en çok satıcının bir mülk veya banka ile olduğu gibi sıkıntılı olmadığı durumlarda, bu nedenle kısa vadeli yatırımcılara çekici gelmeyebilir. Bu açık artırmalar genellikle neredeyse yapılır.
Öte yandan, uzun vadeli yatırımcılar, rezerv açık artırmada iyi bir uzun vadeli yatırım bulabilirler. Bununla birlikte, sabitleme ve yüzgeçler, rezerv açık artırmada yine de fırsatlar bulabilir.
Açık Arttırmada Bulacağınız Satış Çeşitleri
Açık artırmalarda farklı satış türleri vardır ve bir teklif veya teklif yapmadan önce her satış türünü araştırmak önemlidir. Ayrıca, satıştan önce mülkün içini görüntüleyip görüntüleyemeyeceğinizi ve mülk üzerindeki herhangi bir sorumlunun tabi olduğunu satın alıp almadığınızı da öğrenmek istersiniz.
Satış türleri şunlardır:
- Haciz - Suçlu mal sahibinin mülkünün haklarını kaybettiği yasal işlem. Bir ev, kısa bir satışla satılmazsa ve bir haciz açık artırmasına giderse “haciz” olarak kabul edilebilir. Aralık 2017 itibariyle, kapatılan mülklerin% 31,6'sı ihale için hazırdı.
- Sıkıntılı Olmayan REO'lar - Borç verene ait bir mülk sınıfı. REO'lar, bir haciz açık artırmada satılmadığı ve borç veren kurum tarafından reddedildiği ve kendi açık artırmasında satıldığı zaman ortaya çıkar.
- HUD - Konut ve Kentsel Gelişim Bakanlığı, bir özel borç veren yerine federal bir kurum tarafından kapatılan evlerden açık artırma ihaleleri düzenler. Örneğin, bir borçlu FHA kredisinde temerrüde düşerse, ev HUD müzayedesinde sonuçlanabilir.
- Vergi Dairesi Bu satış türü diğerlerinden biraz farklı. Mülk sahibi, emlak vergisine tabi olduğu zaman bir mülk, vergi hacizli satışına gider. Bir yatırımcı olarak, vergi borcunu veya mülkün tapusunu satın alıyorsunuz. Bu vergi borcunu artı faizini tahsil edebilir ya da mal sahibini rehin alabilir ve mülk sahibi olabilirsiniz.
- FSBO - Bu tür bir satış diğerleri kadar yaygın değil ama var. Bazı satıcılar gerçek bir emlakçı kiralamak istemiyor ve geleneksel tekliflerin yapılmasını beklemek istemiyorlar, bu nedenle evlerini bir müzayede sitesinde FSBO olarak listeliyorlar. Konutlar değişik şartlarda ve ipotekler genelde güncel durumda.
4. Gayrimenkul Açık Artırma Finansmanınızı Sıralayın
Sert para borç verenler ve geleneksel borç verenler, yatırımcıların müzayedede bir ev için teklif vermeden önce krediler için ön hak kazanmalarına izin verir. Açık artırmada yatırımcılara sunulan en yaygın üç kredi, uzun vadeli yatırımcılar için ipotek ve hem uzun hem de kısa vadeli yatırımcılar için uygun olmayan krediler için kısa vadeli yatırımcılar için zor para kredilerdir.
All-cash, emlak ihaleleri konusunda tercih edilen finansman türüdür. Bunun sebebi emlak ihalelerinde yapılan girişlerin hızlı hareket etmesi ve borç verenin gerekliliğine tabi olmadığından nakit ödemenin maksimum esneklik sağlamasıdır. Bununla birlikte, birçok gayrimenkul ihale yatırımcısı aşağıdaki üç finansman seçeneğinden birini kullanacaktır.
Mortgage Kredisine Uygunluk & Uygunluk Kredilerine Karşı Sert Para Kredisi
| En İyi Kullanım | Rehabilitasyon / Yenileme Nakit Alıcılar ile Rekabet | ||
| Minimum Peşinat | % 20 + ARV | ||
| Minimum Kredi Puanı | |||
| işgal | |||
| Fon Tadilatları? | |||
| Emlak Tipi | |||
| Kredi Süresi | |||
| Faiz oranları | |||
| makas | |||
| Onay zaman | |||
| Mortgage Sigortası Gerekli mi? | |||
| Nereye Başvurulur? |
Gayrimenkul Açık Artırmaları İçin Zor Para Kredisi
Fix ve palet, rehabbers ve diğer kısa vadeli yatırımcılar, hızlı onay süreçleri ve kısa kredi vadeleri nedeniyle genellikle zor para kredilerine güvenirler. Zor para kredileri, sabitleme ve çevirme kredileri, rehabilitasyon kredileri ve devlet tarafından desteklenen FHLMC HomeSteps kredi hacizleri gibi şeyleri içerir.
Sert paralı krediler genellikle tamirat ve bakım ihtiyacı olan evleri finanse etmek için kullanılır. Kısa bir onay süreleri ve bir ay ila iki yıl arasında kısa bir kredi süreleri vardır. Kısa vadeli yatırımcılar tarafından yapılan açık artırmalarda hızlı finansman elde etmek ve tüm nakit alıcıların hızlı zaman çizelgesiyle rekabet etmek için kullanılırlar. Bununla birlikte, sert paralı krediler tipik olarak geleneksel ipotek emsallerinden daha yüksek faiz oranlarına sahiptir.
Gayrimenkul açık artırmasında bir mülk satın almaya hazırsanız, finansman almaya hak kazanıp kazanmadığınızı öğrenmek için LendingHome ile iletişime geçin. Birkaç dakika içinde onlardan çevrimiçi bir teklif alın. Asal borçlular için rekabetçi fiyatlar sunuyorlar.
LendingHome'u ziyaret edin
En iyi ulusal sabit para borç verenler hakkında daha fazla bilgi edinmek istiyorsanız, zor para kredisi alıcımızın rehberine göz atın. Bölgenizdeki belirli bir sabit para borç veren kişiyi bulmak için, her eyaletteki borç verenleri listeleyen sabit para borç veren rehberimize gidin.
Gayrimenkul Açık Artırmaları İçin Mortgage Uygunluğu
Uygun ipotek, açık artırmada bulunan yatırım amaçlı gayrimenkulleri kalıcı olarak finanse edebilir. Uygun ipotek, başlıca finans kurumlarından, ipotek sağlayıcılarından ve ipotek komisyoncularından elde edilir. FHA tarafından sigortalı oldukları için borç verenler için daha az risk sunarlar ve bu da daha düşük oranlar ve peşinatlar anlamına gelir ancak daha katı nitelikler anlamına gelir.
Uygun ipotekler tipik olarak bir evin taşınmaya hazır hale gelmesini gerektirir. Ayrıca, onay için bir aydan fazla zaman alıyorlar, 15-30 yıllık bir kredi vadesine sahipler ve% 4 ile% 6 arasında faiz oranlarına sahipler. Bu nedenlerden dolayı, uygun ipotek, genellikle bir mülk almayı ve tutmayı bekleyen uzun vadeli yatırımcılar tarafından kullanılır.
Geleneksel borç verme kurumlarına yaklaşabilir ve bir kredi için ön onay isteyebilirsiniz. Ardından, peşin ödeme içeren bu ön onayı, maksimum bütçeyle güvenle teklif vermek için kullanabilirsiniz. Borç veren kurumlar genellikle toplam satın alma fiyatının% 80'ine kadar borç verir ve tadilatları fonlamaz.
Bazı yatırımcılar ayrıca “nakit geri ödemesi” için uygun ipotek kullanıyorlar. Bunun anlamı, yatırımcının tamamen açık artırmada bir ev satın alması ve ardından başka bir açık artırma fırsatını araştırmasıdır. Yeni bir fırsat ortaya çıktığında, yatırımcı ilk konutu uygun bir ipotekle yeniden finanse eder ve refinansmandan gelen parayı yeni eve teklif vermek için kullanır ve sonrasında döngünün devam eder.
Uygun ipotek örnekleri şunlardır:
- FHA 203k Kredi
- FHA Çok Aileli Kredi
- Homestyle Yenileme Kredisi
Açık Artırmalara Uygun Olmayan Mortgage
Uygun olmayan ipotekler de gayrimenkul yatırımcıları tarafından açık artırmalarda mülk satın almak için kullanılır. FHA kurallarına uymaları ve FHA tarafından sigortalı olmaları gerekmediğinden borç veren daha fazla risk almaktadır. Bu genellikle daha yüksek faiz oranlarına karşılık gelir.
Bir mülke teklif vermeden önce bir borç veren ile çalışmak istediğinizi unutmayın. Açık artırmaları araştırmaya başladığınızda, bir borç veren seçin ve uygun olmayan bir kredi için önceden onay alın. Bu ön onay genellikle 60 gün boyunca iyidir, bu yüzden bir mülk için teklif verebilir ve hala 30 - 45 gün içinde mülkü kapatmanın açık artırma tarihine kadar kalabilirsiniz.
Uygun olmayan ipotek borç verenden borç verene kadar çok çeşitlilik gösterir, ancak aynı zamanda kredi türüne göre de değişir. Çok aileli mülkleri, apartman binalarını, ticari mülkleri ve birden çok mülkü aynı anda satın almak için kullanılabilirler, böylece farklı açık artırmalarda birçok mülk için teklif verebilirsiniz. Çoğunlukla uzun vadeli yatırımcılar tarafından kullanılır, ancak kısa vadeli yatırımcılar tarafından köprü kredileri kullanılır, böylece kalıcı finansman bir seçenek olana kadar hızlı bir şekilde mülk edinebilirler.
Uygun olmayan krediler şunları içerir:
- Çok aileli Kredi - 2-4 üniteli mülkler için.
- Apartman Kredisi - 5+ üniteli mülkler için
- Köprü Kredisi - Uzun vadeli bir krediyle yeniden finanse etmeden önce mülkünüzü sezonlandırmanız gerekirse köprü finansmanına yardımcı olur.
- Ticari Kredi - Ticari mülkler için.
- Battaniye İpoteği - Tek bir borç altında finanse edilen birden fazla mülk için.
5. Açık Artırmaya Katılın
Canlı açık artırmalar ve çevrimiçi açık artırmalar aynı genel teklif verme sürecine sahiptir. Endüstri uzmanları Brian Davis, Ernie Rafailides, Sepehr Niakan ile konuştuk ve emlak ihale sürecini sorduk. Onlara göre, yatırım parametrelerinizi belirledikten, bir liste belirledikten, güvenli bir finansman sağladıktan ve çevrimiçi olarak kaydolduktan sonra, açık artırma gününde aşağıdakileri beklemelisiniz:
SparkRental'in kurucu ortağı olan Brian Davis bize canlı açık artırmalar için ilk şeyin “Tüm teklif sahiplerinin ilk para yatırma için onaylı fonlar getirmesi gerektiğini söyledi. Kendinize yapılan bir banka çeki alabilirsiniz, ki kazanırsanız müzayedeye atayabilirsiniz. Açık arttırmacı, her teklif sahibinin fonlarını ve açık artırma başlamadan önce kayıt bilgilerini doğrular. ”Katılmadan önce açık artırma salonuna çevrimiçi olarak kayıt olursunuz ve tipik depozito açılış teklif fiyatının% 5'i kadardır.
Brian, “Açık artırma başlamadan önce, açık artırma yapan kişi mülk hakkında bazı kısa bilgiler paylaşır. İhtiyaç duyulan peşinatın ve kazananın ne zaman karar vermesi gerektiği gibi açık artırmanın şartlarını açıklarlar. ”
Oradan, açık arttırmacı bir açılış teklifi ile başlar ve kayıtlı katılımcılar, numaralanmış bir raketle (kayıt işlemi sırasında kendilerine atanan) veya benzer bir şeyle teklif verebilir. Canlı bir açık artırmanın nasıl görünebileceğini görmek için aşağıdaki videoya göz atın:
Yeni katılımcılar için bir ipucu olarak, Bayview Management'tan Ernie Rafailides, bize yapmanız gerektiğini hatırlatıyor
“Tüm eylemi görebileceğiniz yerde durun. Kimin teklif verdiğini bilmek isteyeceksiniz - aynı oyuncuları teklif veren birden fazla açık artırmada görebilirsiniz. Ayrıca, teklifi acele etmek istemezsiniz. Her şeyin sallandığı yeri görün; Nihayetinde aklınızda bir fiyat olmalı ve uzaklaşmaktan korkmamalısınız. ”
SparkRental'dan Brian, “Açık artırmalar, alıcılara mülkün satışına bir veya iki saat içinde erişim izni veriyor. Alıcılar mülkün durumunu değerlendirmek ve maksimum teklife karar vermek için fazla zamanları yok. Taahhüt veya ev onarım geçmişiniz yoksa, yanınıza birisini alın, çünkü yerinde bir maliyet tahmini yapmanız gerekir. ”Bu, her zaman bir müzayedeye erken gelmeniz gerektiği anlamına gelir. Açık artırmacı ile birlikte, en kısa sürede mülkle yürüyün.
Sanal açık artırma işlemi aynıdır. Aslında, CondoBlackBook.com'dan Sepehr Niakan, sanal açık artırmaların “Tıpkı herhangi bir teklif verme süreci gibi olduğunu söylüyor. Tüm katılımcıların çevrimiçi kayıt sırasında% 5 peşinat ödemesi gerekmektedir. Gerçek zamanlı açık artırmalarda, her bir teklif, bir sonraki teklif için verilen süreye izin vermek için geri sayım saatini birkaç dakika olarak sıfırlar. ”
Sepehr, sanal müzayedeler için, “Bütçenizi sınırlayan toplam teklif tutarının% 5'ine ulaştığı noktaya kadar teklif vermenize izin verilir. Maksimum bütçenizin% 5'ine eşit bir çevrimiçi depozito göndermek isteyeceksiniz. Ayrıca, sanal müzayede evleri geri kalan% 95’e sahip olup olmadığınızı gerçekten umursamıyor çünkü% 5 depozitonuzu tutar ve evi rahatlatıyorlar, ne kadar yüksek teklif verdiğinize dikkat edin. ”
Nihayetinde, Brian bize “En çok ilk defa gelen teklif verenlerin aslında teklif vermeye başlamadan önce bir açık artırma hissetmeyi sevdiğini” söylediğini söylüyor. İlk sanal veya canlı açık artırmaya katılmak için gerçekten teklif verebilirsiniz.
6. Açık Artırmayı Kazanın ve Mülkiyet Üzerinden Kapatın
Her şeyi doğru yaptıysanız ve parametrelerinizi takip ettiyseniz, ödülünüz yeni bir yatırım amaçlı olabilir. Öyleyse, hem sanal açık artırmalar hem de satışı kolaylaştıran canlı açık artırmalar için belirli bir işlem vardır. Genel işlem, kazanan teklif tutarını ödemeniz ve mülkiyeti devretmek için bir anonim şirketle çalışmanızdır.
Genel olarak, şahsen açık artırma için açık artırma işlemi aşağıdaki gibidir:
- Açık artırmadaki evin teklifini kazan
- Depozito tutarını belirtilen süre içinde, genellikle 24 saat içinde ödeyin
- Finansmanı kullanıyorsanız, mülkün üzerine borç alın (Önceden onay almış olacaksınız)
- Bir unvan şirketi kullanın ve normal bir ev satın alma işlemiyle aynı olan mülkü kapatın
Canlı açık artırmalar için Brian Davis, açık artırma kazananının ilk 24 saat içinde% 5 ile% 10 arasında bir toplam depozito yatırması gerektiğini söylüyor. Oradan, “Alıcının ödeme ve havale işlemlerini yerine getirmesi için genellikle 30 ila 45 günü vardır. Alıcı bu süre zarfında uzlaşmazsa, mevduat genellikle kaybedilir. Açık arttırmacıların çoğu, unvan transferini kolaylaştırmak için belirli bir unvan şirketine ihtiyaç duyuyor ve kazandığınızda size bu bilgileri sağlayacaksınız. ”
Unvan başarıyla transfer edildikten sonra kazanan teklif sahibi unvanı ve anahtarları alır ve tescilli olarak mülkün sahibi olur. Bununla birlikte, canlı bir açık artırma kazanmaya gelince, Ernie Rafailides “Bize bir açık arttırmaya tokmak ücreti verilir. Kazanan alıcı olarak, nihai masrafın bir parçası olarak tüm yerleşim masraflarından ve işlem ücretlerinden, genellikle kazanan teklifin% 10'una kadar sorumlu olacaksınız. ”
Ernie, “En önemlisi, son tokmaktan tam ödemeyi yaptığınız zamana kadar, bazı müzayedelerin borçlu paraya olan ilgisini değerlendirdiğini söylemeye devam ediyor. Dolayısıyla, hızlı bir şekilde yerleşmek mülk sahipliğinizi hızlandırmakla kalmaz, aynı zamanda paradan da tasarruf etmenizi sağlar. ”
Sepehr Niakan, sanal müzayedelerin kazanma sürecinin biraz farklı olduğunu belirtiyor. Kazanan teklif sahipleri “24 saat içinde tüm tutarı ödemek zorunda. Yakında satış sertifikası alırsınız ve daha sonra unvanı devretmek ve mülk sahibi olmak için genellikle 30 gününüz olur. Başlık aktarımı, çevrimiçi açık artırma evi tarafından kolaylaştırılır. Ancak, ücretsiz ve net bir başlık alamazsınız. Varsa, asıl ipotek hariç, unvandaki her şeyi devralırsınız. ”
Başlık, haciz, şart ve geri ödeme haklarıyla ilgili olarak aşağıda neye dikkat edilmesi gerektiğini tartışıyoruz.
Gayrimenkul Açık Artırmaları Hakkında Dikkat Edilmesi Gereken Diğer Hususlar
Sepehr iyi bir noktaya getiriyor. “Kazanan teklif sahipleri,” diyor, “herhangi bir sorumluluktan, durum sorunlarından, mahkumiyetten veya benzeri şeylerden sorumludur”.
Açık artırmada bir ev satın almak için bakarken, aşağıdakileri göz önünde bulundurmak önemlidir:
- Başlık - Bir evin tapusu mülkiyetin kanıtıdır. Baktığınız mülkün ismi temiz mi? Temiz bir başlık, herhangi bir yasal problem yaşamadan bir mülkiyet zincirini gösteren bir başlıktır. Bu soruların tümü bir başlık arama ile cevaplanabilir. Sepehr, “başlık araması yapmanıza yardımcı olmak için bir“ başlık veya emanet şirketi ”kullanabileceğinizi söyledi. Başlık bilgileri için yerel Tapu Sicilinizi de arayabilirsiniz.
- Liens - Alacaklılar gecikmiş ödemeleri tahsil etmek istediklerinde bir eve haciz konulur. Açık artırmadaki bir evin haciz olması durumunda, evin alıcısı hacizden sorumlu olabilir. Bir başlık aramaya benzer şekilde, bir başlık veya emanet şirketi tüm hacizleri tanımlamanıza yardımcı olabilir. Alternatif olarak, İlçe Katipinin çevrimiçi kayıtlarını arayabilir veya ilçe katipinin ofisini şahsen ziyaret edebilirsiniz.
- Şart - Durum tespiti yaptınız ve mülkünüzün etrafına dolaştınız mı ya da etrafta dolaşıyor musunuz? Bir evin durumu diğer şeylerin yanı sıra uygunluğunu da belirler. Kötü durumda olan bir ev, bir rehabilitasyon ya da tamir ve palet için mükemmeldir, iyi durumda olan bir ev, satın al ve tut yatırımcı için daha iyidir. Unutmayın ki mülk açık artırmadan birkaç saat öncesine kadar yürüyemezsiniz. Yapabiliyorsanız, açık artırmaya katılma kararını vermeden önce bir ara değerlendirme yapın.
- Ödeme Hakkı - Bazı eyaletler asıl mülk sahibine itfa hakkını verir. Bu gibi durumlarda, önceki sahibinin, kazanan teklif fiyatı artı faizini öderse evi korumak için belirli bir süresi vardır. Ödeme doğrudan kazanan teklifçiye yapılır ve evin satılmasını önler.
Mill Creek Home Buyers başkanı Brady Hanna, görünmeyen mülk satın alma konusunda uyarıda bulundu, çünkü:
“Kalıbınız olabilir, tamamen tahrip olması veya bütçenizin izin verdiğinden daha kötü durumda olması gerekebilir. Bu mülkü görmediyseniz, satın almayın ve açık artırmadaki mülklere teklif vermenin çılgınlığına kapılmamaya çalışın. ”
Alt çizgi
Müzayedede ev satın almak mülkiyete yatırım yapmanın eşsiz bir yoludur ve birçok faydası vardır. Müzayedede bir eve yatırım yapmak, uzun vadeli yatırımcılara olduğu kadar kısa vadeli yatırımcılara da yarar sağlayabilir. Açık artırmada bir ev satın almak için beş adımı izleyerek, ayrıntılı şekilde belirtildiği gibi, harika, değer biçilmemiş bir mülkü yakalamak için iyi bir konumda olacaksınız.
Finansmana hazırlanmakta olan bir dahaki sefere ev satın alırken sıraya girmeye hazırsanız, Visio Lending'e göz atın. Bunlar, emlak yatırımcılarına ana borçlular için rekabetçi oranlarla ipotek sunan bir çevrimiçi ipotek sağlayıcıdır. Dakikalar içinde ön yeterlilik kazanabilir, kesin oranlarınızı görebilir ve 15 gün kadar kısa bir sürede finanse edilebilirsiniz.
Visio Borç Verme sayfasını ziyaret edin
